Está a pensar em vender um imóvel? Qualquer se seja o seu objetivo – mudar para outra casa, vender património que herdou e para o qual não tem uso ou manter-se a par do mercado a nível de investimento imobiliário –, terá de ter atenção a certas questões fiscais para não ter percalços futuros. No caso de a venda de uma casa, um terreno ou afim gerar uma mais-valia, as atenções têm de ser redobradas, pois, salvo raras exceções, as mais-valias são tributadas em IRS.
Antes de dar o primeiro passo, é importante saber com o que irá contar. Não se preocupe, é para isso que aqui estamos.
O que são as mais-valias e as menos-valias?
Começamos este artigo por lhe dizer que as mais-valias lhe podem trazer algum trabalho, mas não nos interprete mal: são, na verdade, algo positivo. Na prática, as mais-valias correspondem ao lucro que obtém na venda do seu bem, ou seja, acontecem quando o valor da venda é superior ao valor da respetiva compra. Já as menos-valias são exatamente o contrário: ocorrem quando vende o seu bem por um valor inferior ao da sua aquisição.
As mais e menos-valias podem ser aplicadas quer a ativos tangíveis (bens físicos), como casas ou terrenos, quer a ativos intangíveis (bens não físicos), como participações de empresas. Como, no final das contas, representam um rendimento, são, salvo algumas exceções, sujeitas a imposto – no caso de pessoas individuais, têm de ser declaradas no IRS.
Como se calculam as mais-valias?
Apesar de termos simplificado a sua definição, a fórmula para o cálculo das mais-valias considera outros fatores além dos preços de compra e venda, nomeadamente, o coeficiente de desvalorização da moeda, os encargos com a valorização dos imóveis (como obras de conservação) e as despesas relacionadas com os processos de compra (como escrituras, registos prediais ou IMT) e venda (como comissões pagas à agência imobiliária ou pedidos de certificados energéticos), que são deduzidos ao valor:
Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização monetária) – Encargos com a valorização – Despesas com compra e venda
Pode usar as despesas para reduzir o valor tributável das mais-valias, mas tenha em atenção que, para serem válidas, têm de ser comprovadas por faturas e estas têm de estar no nome do proprietário do imóvel!
Relativamente aos encargos, só podem ser considerados os que tenham sido suportados nos 12 anos anteriores à transação.
Tributação das mais-valias sobre imóveis
Todas as transações de vendas de imóveis têm de ser declaradas em sede de IRS – sendo que são as mais-valias, a existirem, que dão origem ao pagamento de impostos –, mais especificamente, a não ser que a data da sua aquisição seja anterior a 1989, no quadro 4 do anexo G do modelo 3 de IRS. Quando? Na declaração respeitante ao ano em que ocorreu a venda do imóvel; por exemplo, uma venda ocorrida durante o ano 2020 será incluída na declaração de IRS a entregar em 2021, referente aos rendimentos do ano 2020.
Isto significa que estes rendimentos, apesar de terem o seu tratamento próprio, serão incluídos e englobados na sua declaração de rendimentos e adicionados aos restantes (como o seu salário), ficando sujeitos aos mesmos escalões e taxas de imposto.
As boas notícias são que, regra geral, no caso das mais-valias sobre imóveis, para residentes em Portugal, o imposto não incide sobre a totalidade do lucro, mas apenas em 50%, ou seja, se obtiver mais-valias de, por exemplo 20.000 euros, só 10.000 euros serão sujeitos a englobamento e, portanto, a imposto.
Isenções nas mais-valias sobre imóveis
Há algumas situações em que, mesmo existindo mais-valias, estas não são sujeitas a imposto. Uma delas é a já referida acima de o imóvel ter sido adquirido antes de 1989; neste caso, deve declarar na mesma os valores no IRS, mas no anexo G1.
Também são isentas de imposto as mais-valias obtidas na venda de um imóvel destinado a habitação própria e permanente, desde que haja reinvestimento da totalidade do valor da venda na aquisição, na construção ou em melhorias de outro imóvel com o mesmo fim e desde que esse imóvel seja adquirido, construído ou melhorado 24 meses antes ou 36 meses depois da venda do antigo. Caso o valor não seja investido na totalidade, a mais-valia é tributada na proporção da parte que não tenha sido reinvestida.
No caso de pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos, a isenção pode existir se reinvestirem, nos seis meses seguintes à venda, o valor da venda em contratos de seguro (como PPRs), fundos de pensões ou regimes públicos de contribuições (como certificados de reforma).
Ficou claro? Então, quando precisar de vender o seu imóvel, já sabe com quem falar!
